Fragen & Antworten zu steuerlichen Möglichkeiten & Informationen zum Service für Kapitalanleger
Nutzen Sie steuerliche Vorteile durch die Abschreibung für Abnutzung (AfA) bei Neubau- und Denkmalimmobilien, sowie vermietete Bestandswohnungen.
Mit der AfA können Sie Ihre Investition steuerlich abschreiben und so Ihre Rendite nachhaltig steigern. Informieren Sie sich über Ihre Möglichkeiten, Ihre Kapitalanlage effizienter zu gestalten!
5% degressive Abschreibung bei Neubauwohnungen als Kapitalanlage:
Wachstumschancengesetz:
Verabschiedet am 22. März 2024 / In Kraft getreten am
01. April 2024
Förderzeitraum:
- Baubeginn: 01.10.2023 - 30.09.2029
- Kaufvertrag: 01.10.2023 - 30.09.2029 (Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres)
Begünstigte Objekte:
- Neubauwohnungen zur Kapitalanlage - keine Eigennutzer
- Energetischer Effizienzhausstandard: ab KfW-55 Standard
Abschreibungsmodell:
- Degressive AfA: 5% der Investitionskosten im ersten Jahr
- 5% des Restwertes in den folgenden Jahren
- Wechsel zur linearen AfA möglich
Vorteile:
- Deutlich höhere Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren / Senkung der Steuerbelastung
- Anreiz für die Umsetzung von Neubauprojekten / Abbau von fehlenden Wohnungen
Berechnung der degressiven Abschreibung:
- 1. Jahr: 5 % der Anschaffungskosten
- 2. Jahr: 5 % vom Restwert des 1. Jahres
- 3. Jahr: 5 % vom Restwert des 2. Jahres
- ...
- 6. Jahr: 5 % vom Restwert des 5. Jahres
- etc.
Wachstumschancengesetz ab 01.04.2024:
Für Kapitalanleger, die eine Neubauwohnung zur Vermietung mit degressiver Abschreibung seit dem 1. April 2024 erwerben möchten, gibt es einige wichtige Informationen zu beachten, insbesondere in Bezug auf steuerliche Aspekte und finanzielle Berechnungen.
Degressive Abschreibung bei Neubauwohnungen:
Ein Leitfaden für Immobilieninvestoren
Die degressive Abschreibung ist ein steuerliches Konzept, das Immobilieninvestoren dabei unterstützt, die Kosten für den Erwerb und die Instandhaltung ihrer Immobilien über einen festgelegten Zeitraum steuerlich geltend zu machen. Speziell bei Neubauwohnungen kann die degressive Abschreibung eine attraktive Möglichkeit sein, die Steuerlast zu reduzieren und die Rentabilität der Investition zu verbessern.
Was ist die degressive Abschreibung?
Die degressive Abschreibung ist eine Form der Abschreibung, bei der jedes Jahr ein fester Prozentsatz des Restwerts der Immobilie abgeschrieben wird. Anders als bei der linearen Abschreibung, bei der jedes Jahr der gleiche Betrag abgeschrieben wird, nimmt der Abschreibungsbetrag bei der degressiven Abschreibung im Laufe der Zeit ab. Dies bedeutet, dass in den frühen Jahren der Abschreibung größere Beträge steuerlich geltend gemacht werden können.
Wie funktioniert die degressive Abschreibung bei Neubauwohnungen?
Bei Neubauwohnungen beträgt die degressive Abschreibung in der Regel einen festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie. Dieser Prozentsatz wird dann jedes Jahr auf den Restwert der Immobilie angewendet, wodurch sich der Abschreibungsbetrag im Laufe der Zeit verringert.
Warum ist die degressive Abschreibung vorteilhaft?
Die degressive Abschreibung bietet mehr steuerliche Vorteile in den ersten Jahren nach dem Kauf der Immobilie, da die Abschreibungsbeträge in den frühen Jahren höher sind. Dies kann die Liquidität verbessern und die Rendite der Investition steigern.
Worauf sollte man achten?
Es ist wichtig zu beachten, dass die degressive Abschreibung bestimmten gesetzlichen Regelungen und Einschränkungen (u.a. Energieeffizienzklassen) unterliegt.
Insgesamt kann die degressive Abschreibung eine attraktive Möglichkeit sein, die steuerliche Belastung bei der Investition in Neubauwohnungen deutlich zu reduzieren und die Rentabilität der Immobilie entsprechend zu verbessern.
Ein Beispiel:
Angenommen, Sie kaufen eine Neubauwohnung für 400.000 Euro und die degressive Abschreibung beträgt 5% pro Jahr. Im ersten Jahr können Sie 5% des Kaufpreises, also 20.000 Euro, abschreiben. Im zweiten Jahr beträgt die Abschreibung 5% des verbleibenden Restwerts nach der ersten Abschreibung, und so weiter:
- Jahr 1:
- Abschreibung: 5% von 400.000 Euro = 20.000 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 400.000 Euro - 20.000 Euro = 380.000 Euro
- Jahr 2:
- Abschreibung: 5% von 380.000 Euro = 19.000 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 380.000 Euro - 19.000 Euro = 361.000 Euro
- Jahr 3:
- Abschreibung: 5% von 361.000 Euro = 18.050 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 361.000 Euro - 18.050 Euro = 342.950 Euro
- Jahr 4:
- Abschreibung: 5% von 342.950 Euro = 17.147,50 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 342.950 Euro - 17.147,50 Euro = 325.802,50 Euro
- Jahr 5:
- Abschreibung: 5% von 325.802,50 Euro = 16.290,13 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 325.802,50 Euro - 16.290,13 Euro = 309.512,37 Euro
- Jahr 6:
- Abschreibung: 5% von 309.512,37 Euro = 15.475,62 Euro
- Restbuchwert am Ende des Jahres: 309.512,37 Euro - 15.475,62 Euro = 294.036,75 Euro
- etc.
Dies wäre die fortlaufende Berechnung der degressiven Abschreibung über einen Zeitraum, wobei jedes Jahr die Abschreibung auf den Restbuchwert des Vorjahres angewendet wird. Ein Wechsel in die lineare AfA ist möglich und der Zeitpunkt sollte mit dem Steuerberater abgeklärt werden.
Wichtig - Hinweis:
Die obigen Informationen dienen lediglich der Orientierung und ersetzen keine professionelle Steuerberatung.
Bitte lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten.
Unterschiedliche AfA-Sätze & was kann man als Kapitalanleger steuerlich absetzen?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) beim Immobilienkauf spielt für Kapitalanleger eine wichtige Rolle, da sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie über die Nutzungsdauer steuerlich geltend machen können. Dies kann zu einer erheblichen Reduzierung der Steuerlast führen.
Ist Ihre Immobilie vor dem 01. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden, beträgt der AfA-Satz 2%*. Liegt die Fertigstellung Ihrer Immobilie vor 1925 (Baujahr 1924 oder früher), können Sie 2,5% AfA in Anspruch nehmen. Wird Ihre Immobilie
nach
dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt, beträgt der AfA-Satz 3%.
Die
Sonder-AfA: Denkmal
bietet Kapitalanlegern, die eine denkmalgeschützte Wohnung erwerben und vermieten, die Möglichkeit, die Sanierungskosten über einen Zeitraum von 12 Jahren steuerlich geltend zu machen: Investoren, die Denkmalimmobilien vermieten, können sogar
100% der Sanierungskosten
abschreiben – 8 Jahre je 9% und weitere 4 Jahre je 7%.
Kapitalanleger, die Wohnungen vermieten, können eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen:
Anschaffungs- und Herstellungskosten
- Kaufpreis der Wohnung
- Notarkosten
- Grunderwerbsteuer
Werbungskosten
- Kreditzinsen
- Grundsteuer
- Hausverwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Versicherungen
- etc.
Denkmalimmobilien: Steuerliche Vorteile durch Denkmal-AfA
Investitionen in Denkmalimmobilien bieten Kapitalanlegern exklusive steuerliche Vorteile:
Die sogenannte Denkmal-AfA ermöglicht es, Sanierungskosten über einen festgelegten Zeitraum steuerlich abzuschreiben. Bei einem Sanierungsanteil von z.B. 75% können Kapitalanleger die Sanierungskosten über 12 Jahre verteilt abschreiben (8 Jahre lang 9%, danach 4 Jahre lang 7%). Dieser Abschreibungsansatz kann die jährliche Steuerlast deutlich senken und bietet die Chance auf eine wertstabile und oft steigende Rendite in einzigartigen, historischen Gebäuden.
Nutzen Sie diesen Steuervorteil und investieren Sie in eine Immobilie, die sich langfristig auszahlt!
Beispielberechnung:
Ausgangswerte - Kaufpreis der Wohnung: 300.000 Euro
- Grundstücksanteil: 10% (30.000 Euro)
- Altsubstanzanteil: 20% (60.000 Euro)
- Sanierungsanteil: 70% (210.000 Euro)
Denkmal-AfA-Berechnung:
Die Denkmal-AfA bezieht sich auf den Sanierungsanteil, der hier 210.000 Euro beträgt.
Diesen Betrag können Sie über 12 Jahre abschreiben.
- Abschreibung in den ersten 8 Jahren (9% p.a.):
9% von 210.000 Euro = 18.900 Euro pro Jahr
Abschreibungsbetrag für die ersten 8 Jahre: 18.900 Euro x 8 = 151.200 Euro - Abschreibung in den folgenden 4 Jahren (7% p.a.):
7% von 210.000 Euro = 14.700 Euro pro Jahr
Abschreibungsbetrag für die letzten 4 Jahre: 14.700 Euro x 4 = 58.800 Euro
Gesamtabschreibungsbetrag über 12 Jahre: 151.200 Euro + 58.800 Euro = 210.000 Euro
Gutachten zur Restlaufzeitreduzierung (AfA) bei
vermieteten Bestandswohnungen:
1. Einleitung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein wichtiger Faktor für die steuerliche Beurteilung von vermieteten Bestandswohnungen. Sie ermöglicht es Kapitalanlegern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt, als Betriebsausgaben abzusetzen. Dies führt zu einer Reduzierung des zu versteuernden Einkommens und kann somit die Steuerbelastung deutlich senken.
2. Restlaufzeitreduzierung der AfA
Seit dem Jahr 2023 ist es möglich, die Restlaufzeit der AfA bei vermieteten Bestandswohnungen zu reduzieren. Dies bedeutet für Kapitalanleger, die AfA schneller geltend machen und somit ihre Steuerbelastung in den ersten Jahren der Vermietung senken können.
3. Möglichkeiten für Kapitalanleger
Die Restlaufzeitreduzierung der AfA bietet Kapitalanlegern verschiedene Möglichkeiten:
- Senkung der Steuerbelastung: Durch die schnellere AfA können Kapitalanleger Ihre Steuerbelastung in den ersten Jahren deutlich senken.
- Steigerung der Rendite: Die schnellere AfA kann die Rendite einer vermieteten Bestandswohnung erhöhen.
4. Fazit
Die Restlaufzeitreduzierung der AfA bietet Kapitalanlegern verschiedene Möglichkeiten, Ihre Steuerbelastung zu senken und die Rendite einer vermieteten Bestandswohnung zu erhöhen.
Hinweis: Die obigen Ausführungen sind lediglich allgemeine Hinweise und keine Steuerberatung. Bitte lassen Sie sich von einem Steuerberater beraten, welche konkreten Auswirkungen die steuerlichen Regelungen auf Ihren Einzelfall haben.
SERVICE FÜR KAPITALANLEGER
Alles aus einer Hand:
Die Hausverwaltung ist sowohl Ansprechpartner für Mieter als auch für Sie als Eigentümer.
➔ Rundum sorglos: Befreien Sie sich selbst von administrativen Tätigkeiten – die Sondereigentumsverwaltung ist Ihr Assistent vor Ort und nimmt Ihnen die Pflichten als Vermieter ab.
➔ Komfortabel: Mit dem Vermietungsservice initiieren Sie die Erstvermietung in Ihrer Wohneinheit und müssen sich selbst um nichts kümmern.
➔ Sicherheit: Ein Mietpool im Objekt schützt Sie vor möglichen Mietausfällen, beispielsweise aufgrund von Leerstand.
➔ Bestens informiert: Unsere Investorenkommunikation hält Sie fortwährend über den Baufortschritt vor Ort auf dem Laufenden und informiert Sie immer dann, wenn es etwas zu regeln gibt.
Der Mietpool - Konzept
Die Mieteinnahmen aller Wohnungen werden gesammelt und nach Abzug der Kosten (Vermietung & Verwaltung) an die einzelnen Eigentümer ausgeschüttet. So werden sowohl Kosten als auch Risiken (v. a. Leerstand) auf viele Schultern verteilt und regelmäßige Zahlungen gewährleistet. Darüber hinaus sorgen die im Rahmen des Mietpools angebotenen Serviceleistungen dafür, dass Ihre Immobilie langfristig professionell betreut wird.
Der Beitritt zum Mietpool ist für Sie optional. Die Verteilung der Mieteinnahmen erfolgt in Abhängigkeit des Verhältnisses der Miethöhen für die jeweiligen Wohnungen.
Serviceleistungen
➔ Erst- und Folgevermietungen (Auswahl der Mieter, Erstellung & Abschluss von Mietverträgen)
➔ Nach Fertigstellung: 3 Monate Vermietungsgarantie (Übernahme des Leerstandrisikos durch den Bauträger) und kostenfreie Vermietung
➔ Koordination von Abnahmen und Übergaben bei Mieterwechsel
➔ Überprüfung des vollständigen Mieteingangs
➔ Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
➔ Erster Ansprechpartner für Mieter
Fragen & Antworten
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Wieviel Eigenkapital benötige ich für eine Immobilieninvestition in Neubauten?
Für Neubauimmobilie ist es üblich, eine 80% - 100% Finanzierung zu nutzen, wobei das Eigenkapital lediglich für die Kaufnebenkosten benötigt würde.
Das bedeutet, dass als Investor lediglich die Kaufnebenkosten als Eigenkapital eingebracht wird. Bei unseren Angeboten brauchen Sie demzufolge zwischen 9.700€ - 31.000€ für die Grunderwerbsteuer / Notargebühren / Grundbuchamt - bei uns zahlen Sie KEINE Maklerprovisionen.
-
Was bedeutet die monatliche "Zuzahlung", "Aufwand" oder "Sparrate"?
Die monatliche Sparrate bzw. anfänglicher Aufwand/ Zuzahlung bezieht sich darauf, dass nach Abzug der Einnahmen / Steuerersparnis und Ausgaben einer Immobilie der verbleibende Differenzbetrag übrig bleibt.
Im Allgemeinen setzen sich die Kosten bei einer Immobilie als Kapitalanlage aus folgenden laufenden Ausgaben zusammen:
● Immobiliendarlehen (Zinsen & Tilgung)
● Kosten für die Hausverwaltung
ggfs. für die Sondereigentumsverwaltung
● Rücklagen für die Instandhaltung
● nicht umlegbare Nebenkosten
Diese laufenden Ausgaben stehen den Einnahmen gegenüber:
● Mieteinnahmen
● steuerliche Effekte (AfA-Abschreibung, lineare Abschreibung usw.).
Für Neubauwohnung beginnt eine mögliche Zuzahlung ab ca. 50€ , abhängig des Einkommens, der Wohnungsgröße, Kaufpreis, Lage/Standort, Mieteinnahmen etc.
Die Sparrate reduziert sich durch die kontinuierliche Tilgung des Darlehens, Mieterhöhungen oder Mieterwechsel etc.
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Was ich kann ich als Investor/Vermieter steuerlich absetzen?
Ab dem 01.04.2024 gilt für Neubauimmobilien zur Vermietung die entsprechende Kriterien erfüllen folgende degressive AfA:
Ab dem 1. April 2024 gilt in Deutschland eine degressive Abschreibungsmethode für Neubauimmobilien, die von Kapitalanlegern erworben werden. Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie über die Jahre hinweg schneller abgeschrieben als bei der linearen Abschreibungsmethode. Kapitalanleger können in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge geltend machen, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt. Die degressive Abschreibung bietet somit einen Anreiz für Investitionen in Immobilien und kann die Rendite für Kapitalanleger verbessern.
Als Immobilien Kapitalanleger / Vermieter können Sie eine Vielzahl von Kosten steuerlich absetzen. Hier sind einige der wichtigsten Kategorien:
Werbungskosten:
➭ Anschaffungskosten der Immobilie:
Diese können abgeschrieben (AfA: 3% ab Baujahr 2023) werden.
➭ Kreditzinsen: Die Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Grundsteuer: Die Grundsteuer ist eine jährliche Steuer, die auf den Wert der Immobilie erhoben wird. Sie kann als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Reparatur- und Instandhaltungskosten: Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie können als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Hausnebenkosten: Hausnebenkosten wie Wasser, Strom, Heizung und Müllabfuhr können als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Verwaltergebühren: Wenn Sie einen Verwalter für die Immobilie beauftragt haben, können Sie die Verwaltergebühren als Werbungskosten absetzen.
➭ Leerstandskosten: Wenn die Immobilie zeitweise leer steht, können Sie die Leerstandskosten als Werbungskosten absetzen.
Sonderausgaben:
➭ Abschreibungskosten für Gebäudeabschreibung: Die Abschreibungskosten für Gebäudeabschreibung können als Sonderausgaben abgesetzt werden.
➭ Handwerkerleistungen: Handwerkerleistungen, die im Zusammenhang mit der Renovierung oder Sanierung der Immobilie erbracht wurden, können als Sonderausgaben abgesetzt werden.
Weitere absetzbare Kosten:
➭ Reisekosten: Reisekosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstanden sind, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Telefonkosten: Telefonkosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstanden sind, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
➭ Porto: Portokosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie entstanden sind, können als Werbungskosten abgesetzt werden.
Wichtig:
➭ Sie können nur Kosten absetzen, die tatsächlich entstanden sind und in Zusammenhang mit der Vermietung der Immobilie stehen.
➭ Sie müssen die Kosten durch Belege nachweisen können.
➭ Es gibt einige Ausnahmen und Einschränkungen bei der Absetzbarkeit von Kosten.
Es ist daher wichtig, sich vor der Steuererklärung von einem Steuerberater beraten zu lassen.
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Welchen Zeit- u. Verwaltungsaufwand habe ich als Vermieter?
Grundsätzlich bieten wir sogenannte Konzeptimmobilien an, was für unsere Kunden bedeutet, dass der eigene Zeitaufwand und Verwaltungsaufwand minimal ist.
Unsere Immobilien umfassen obligatorische Hausverwaltung sowie optionale Sondereigentumsverwaltung und weitere Dienstleistungen wie den Nachvermietungsservice, Erstvermietungsgarantien, optionale Mietpools und mehr.
Dadurch wird sich nach dem Kauf um Ihre Immobilie und Ihre Mieterinnen oder Mieter gekümmert.
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Wann ist der Kaufpreis bei einer Neubauwohnung fällig?
Ein entscheidendes Merkmal beim Erwerb von Neubauimmobilien ist, dass die Zahlung des Kaufpreises in Teilbeträgen erfolgt, die jeweils nach Abschluss bestimmter Bauphasen fällig werden.
Dies geschieht gemäß eines gesetzlich vorgeschriebenen Zahlungsplans gemäß der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Dadurch sind Sie als Käufer abgesichert, da Sie nur für das bezahlen, was bereits geleistet wurde.
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Wie kann ich mich gegen Mietausfall absichern?
Durch die Auswahl des richtigen Standorte ergibt sich grundsätzlich eine hohe Nachfrage an Wohnraum. Die Auswahl des Mieters durch die Mietverwaltung reduziert Risiken eines Mietausfalls. Optional ist der Eintritt in den Mietpool eine zusätzliche Absicherung.
Bei vermieteten Bestandswohnungen ist eine entsprechende Versicherung eine Option.
