Kapitalanlage mit Ihrem Sparguthaben

Sie brauchen kein großes Vermögen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben. Ihr Sparguthaben deckt die Kaufnebenkosten, den Kaufpreis finanziert die Bank zu 100 %. So setzen Sie Ihr eigenes Kapital gezielt ein und nutzen den Fremdkapitalhebel für Ihren Vermögensaufbau: Mit wenig Eigenkapital steigern Sie Ihre Eigenkapitalrendite.

Mieteinnahmen und Steuervorteile senken die laufenden Kosten und stärken Ihren langfristigen Vermögensaufbau.

Die wichtigsten Voraussetzungen

• Eigenkapital für die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland etwa 5,5 bis 9 % des Kaufpreises
• Gesichertes Einkommen – Angestellte, Beamte, Selbständige oder Freischaffende
• Gute Bonität
• Hohe Steuerlast – Sie möchten Steuern sparen und Ihre Steuerbelastung dauerhaft reduzieren

Welche Immobilie zu Ihnen passt

NEUBAU: Moderne, energieeffiziente Wohnungen mit KfW-Fördermöglichkeiten. Die degressive AfA von 5 % wirkt kombiniert mit der QNG-Sonder-AfA in den ersten Jahren besonders stark.

DENKMAL:  Der gesamte Sanierungsanteil ist über 12 Jahre zu 100 % steuerlich abschreibbar, kombiniert mit KfW-Förderung.

BESTAND: Vermietete Wohnungen mit sofortigen Mieteinnahmen und steuerlicher Wirkung ab dem ersten Jahr – ohne Bauzeit.

Erfahren Sie mehr in einem unverbindlichen Informationsgespräch

Grundlagen der Immobilieninvestition

➤  Steuerliche Vorteile

• Finanzierungskosten (Zinsen, Gebühren) steuerlich absetzbar
• Denkmal-AfA bei Sanierungsobjekten
• QNG-/DGNB-Zertifizierung: zusätzliche 5 % Sonder-AfA für 4 Jahre
• 5 % degressive AfA bei Neubauten
• Kaufnebenkosten absetzbar (Notar- und Grundbuchamt + Grunderwerbsteuer
  ➤ bei uns zahlen Sie keine zusätzliche Maklerprovision (Eigenkapital schonend)

➤  Finanzierung & Hebelwirkung

• 100 % Kaufpreisfinanzierung (Eigenkapital für Kaufnebenkosten)
• Nutzung von KfW-Förderdarlehen & Tilgungszuschuss
• Maximierung der Eigenkapitalrendite durch Leverage-Effekt

➤ Laufende Einnahmen

• Monatliche Mieteinnahmen
• Geringes Instandhaltungsrisiko
• Mietpool & Mietausfallversicherung - optional

➤ Wertsteigerung & Exit

• Steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren (§23 EStG)
• Doppelter Effekt: steuerfreier Gewinn + Vermögensaufbau
• Wertsteigerung durch hohe Nachfrage/Knappheit und Standortentwicklung

➤  Hohe Eigenkapitalrendite

• Mit geringem Eigenkapitaleinsatz (nur Kaufnebenkosten) erzielen Anleger durch Mieteinnahmen, Steuervorteile und Wertsteigerung eine Verzinsung von z.B. 10 % bis 30 % - Eigenkapitalrendite

➤ Vermögensaufbau & Sicherheit

• inflationsgeschützter Sachwert statt unsicherer Geldwerte (Papierversprechen)
• Krisensichere Altersvorsorge mit realen Immobilienwerten
• Laufende Mieteinnahmen
• Sparguthaben wird durch Immobilienanlage dem SAG-Gesetz - Bail-in-Regelungen) entzogen und in echte Werte gesichert

Steuern sparen mit Immobilien

Eine vermietete Immobilie senkt Ihre Steuerlast auf zwei Wegen. Erstens mindern die Abschreibung auf das Gebäude (AfA) sowie Finanzierungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Liegen diese Kosten über den Mieten, wird der Verlust mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet. Zweitens gelten für Neubauten, energieeffiziente Gebäude und Denkmalimmobilien erhöhte Abschreibungen, die die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich senken.

Steuervorteile ▪ Neubauwohnungen ▪ 5 % degressive AfA – § 7 Abs. 5a EStG

Sie schreiben jedes Jahr 5 % vom jeweiligen Restwert ab. Die lineare AfA liegt dagegen bei 3 %.

Beispiel: Gebäudeanteil 300.000 €
Jahr 1: 15.000 € · Jahr 2: 14.250 € · Jahr 3: 13.537 € - In den ersten fünf Jahren sind das zusammen rund 67.900 €. Mit linearer AfA wären es 45.000 €.

Steuervorteile ▪ QNG-Neubau für zusätzlich 5 % Sonder-AfA für 4 Jahre – § 7b EStG

Neubauwohnungen im Effizienzhaus-40-Standard mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erhalten vier Jahre lang zusätzlich 5 % Abschreibung pro Jahr. Diese Sonder-AfA ist mit der degressiven AfA kombinierbar. Die Bemessungsgrundlage beträgt höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Die Baukosten dürfen 5.200 € je m² nicht übersteigen. Beispiel:  280.000 € × 5 % = 14.000 € pro Jahr. In vier Jahren sind das 56.000 € zusätzlich zur regulären AfA.

Voraussetzungen: u.a. Bauantrag zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029, Vermietung zu Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre, etc.

Steuervorteile ▪ Denkmalimmobilien ▪ 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren – § 7i / § 7h EStG

• Jahr 1–8: je 9 %
• Jahr 9–12: je 7 %

Die Altbausubstanz (2% bzw. 2,5 %)  schreiben Sie zusätzlich linear ab. Beispiel: Kaufpreis 400.000 €, Sanierungsanteil 200.000 €
Jahr 1–8: je 18.000 € · Jahr 9–12: je 14.000 €. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40 % ergibt das rund 80.000 € Steuerersparnis allein aus dem Sanierungsanteil.

• Hinweis: Wir sind keine Steuerberater. Die Angaben sind allgemeine Informationen und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Irrtum und Änderungen vorbehalten.

Kapitalanlage und Altersvorsorge für Selbstständige & Unternehmer/-innen

Selbstständige und Unternehmer/-innen sorgen für ihr Alter weitgehend selbst vor. Oft steckt ein großer Teil des Vermögens im eigenen Unternehmen.

Eine vermietete Wohnimmobilie schafft einen Vermögenswert außerhalb des Unternehmens. Sie bringt laufende Mieteinnahmen, steuerliche Vorteile und langfristige Substanz.

Warum Wohnimmobilien?

Mieteinnahmen: Regelmäßige Einnahmen, die im Ruhestand als zusätzliche Einkommensquelle dienen.

Inflationsschutz: Wohnraum bleibt ein Grundbedürfnis. Mieten und Immobilienwerte entwickeln sich langfristig häufig mit der Inflation.

Steuervorteile: Abschreibung (AfA), Finanzierungszinsen und weitere Kosten mindern die laufende Steuerlast.

Vermögensaufbau mit Fremdkapital: Die Finanzierung erfolgt überwiegend über ein Darlehen, und die Mieteinnahmen tragen einen Teil der Raten. So entsteht Vermögen bei vergleichsweise geringem Eigenkapitaleinsatz.

Liquiditätsreserve: Eigenkapital, das Sie wieder nutzen können

Mit fortschreitender Tilgung und möglicher Wertsteigerung wächst Ihr Eigenkapital in der Immobilie. Über eine Grundschuld lässt es sich als Sicherheit für neue Finanzierungen einsetzen, ohne die Wohnung zu verkaufen.

Für Selbstständige und Unternehmer/-innen eröffnet das Spielraum, etwa für:

• Investitionen im Unternehmen & die Überbrückung von Liquiditätsengpässen
• neue Geschäftschancen & weitere Kapitalanlagen

Viele Anlageformen müssen verkauft werden, um Kapital freizusetzen. Die Immobilie dagegen erzielt weiterhin Mieteinnahmen / Steuervorteile und dient zugleich als Sicherheit.

Ihre Situation im Mittelpunkt

Jede berufliche und steuerliche Ausgangslage ist anders.

Deshalb betrachten wir neben der Immobilie auch Ihre Ziele, Ihre Liquidität und Ihre langfristige Vermögensstrategie.

KfW-Förderung für Kapitalanleger: Neubau & Denkmal · Stand: September 2026

Die KfW fördert energieeffiziente Neubau- und Denkmalimmobilien mit zinsverbilligten Darlehen.

Bei Denkmalsanierungen kommen Tilgungszuschüsse hinzu.

Für Kapitalanleger heißt das: niedrigere Finanzierungskosten und eine geringere monatliche Belastung von Beginn an.

Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (Programm 297/298)

• Gefördert werden Neubau und Ersterwerb hocheffizienter Wohngebäude.
• Kapitalanleger, die vermieten, nutzen das Programm 298.
  

Effizienzhaus 40 - QNG

• Kredit bis 150.000 € je Wohneinheit

Effizienzhaus 55 - befristet bis 31.12.2026

• Kredit bis 100.000 € je Wohneinheit
• Der Antrag muss spätestens am 31.12.2026 bei der KfW eingehen, solange Bundesmittel verfügbar sind.

Wohngebäude – Kredit (Programm 261): Denkmal

Seit dem 21.07.2026 gelten neue Förderbedingungen.

Die Sanierung zum Effizienzhaus Denkmal wird nur noch mit der Erneuerbare-Energien-Klasse gefördert (EE, mindestens 65 % erneuerbare Wärme).

Zusätzlich kann die Nachhaltigkeits-Klasse (NH) erreicht werden.

• Kredit bis zu 150.000 € je Wohneinheit

Die Finanzierung: Die passende Struktur für Kapitalanleger

Drei Bausteine greifen hier ineinander: steuerliche Abschreibungen, zinsgünstige KfW-Förderdarlehen und ein gezielter Eigenkapitaleinsatz. So fließt ein Teil Ihrer Steuerlast in den Aufbau von Privatvermögen. Das Ergebnis ist ein planbarer Vermögensaufbau mit vergleichsweise geringem Eigenkapital.

Warum eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises?

 Eigenkapital gezielt einsetzen: Aus Eigenmitteln tragen Sie in der Regel nur die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Bauzeitenzinsen. Ob zusätzliches Eigenkapital sinnvoll ist, hängt von Ihrer Strategie ab.

Mehr Eigenkapital senkt die monatliche Belastung. Oft ist es jedoch rentabler, das Kapital auf mehrere Investitionen zu verteilen.

Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite

Sie erwerben die Immobilie überwiegend mit Fremdkapital, profitieren aber vollständig von ihrer Wertentwicklung.

Ihre Eigenkapitalrendite entsteht vor allem aus drei Quellen:

• Mieteinnahmen, die einen Teil der Darlehensraten tragen
• Wertentwicklung, die langfristig zu einem deutlichen Vermögenszuwachs führen kann
• Steuervorteile / AfA

Wertentwicklung & Verkauf

In wirtschaftlich starken Regionen entwickeln sich Wohnimmobilien langfristig positiv. Bei guter Standortwahl kann der Verkaufswert nach 10 oder 15 Jahren deutlich über dem Kaufpreis liegen.

Steuerliche Aspekte der Finanzierung: Darlehenszinsen sind als Werbungskosten absetzbar.

• Die Abschreibung (AfA) senkt die Steuerlast und verbessert die Liquidität.
• Verkaufsgewinne sind nach zehn Jahren steuerfrei, bei Immobilien im Privatvermögen.

Vermietete Bestandswohnungen

Vermietete Bestandswohnungen, u. a. in Nürnberg, Berlin, Leipzig und München:

sofortige Mieteinnahmen und steuerliche Effekte ab dem Kauf, bei geringeren Kaufnebenkosten.

Als Einstieg oder als Ergänzung, während Neubau- oder Denkmalimmobilien fertiggestellt werden.