Seit 2009 ➤ Beratung für Kapitalanleger
Nachhaltig investieren, Steuerlast reduzieren ➝ profitieren!
Mehr als Immobilien → strategische Investition
Als unabhängige Berater vertreten wir ausschließlich Ihre Interessen – im Auftrag renommierter Bauträger und Projektentwickler bieten wir Immobilienprojekte mit Schwerpunkt:
Neubau- und Denkmalimmobilien
mit hoher Nachfrage im Premiumsegment
in wirtschaftlich dynamischen und zukunftsstarken Regionen in
Bayern.
- Neubau: Wachstumschancengesetz - 5 % degressive AfA 🌱 QNG Sonder-AfA
Neubauwohnungen mit der 5 % degressive AfA bieten erhebliche Steuervorteile →§ 7 Abs. 5a EStG. 🌱 QNG-Zertifizierung für nachhaltiges Bauen Zusätzliche 5 % Sonder-AfA / 4 Jahre - KfW40 → § 7b EStG
- Denkmalimmobilien: Sanierungsobjekte mit Denkmal-AfA
Nutzen Sie attraktive Steuervorteile der Denkmal-AfA → § 7i/7h EStG.
Sie können den Sanierungsanteil des Kaufpreises über 12 Jahre steuerlich abschreiben
- Minimalster Zeit- und Verwaltungsaufwand
↪ Egal, wo Sie leben – Ihre Immobilie wird vollständig durch die Sondereigentumsverwaltung (SEV) betreut
→ Mietabsicherung u.a. optionaler Mietpool, Mietermanagement mit Vermietungs- und Nachvermietungsservice
- 100 % Finanzierungsoption: Eigenkapital für Kaufnebenkosten & KfW-Förderdarlehen
Effizienter Vermögensaufbau für Kapitalanleger: 100 % Kaufpreisfinanzierung ➞ Eigenkapital für die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchamt ➞ keine zusätzliche Maklerprovision.
➞ Hebeleffekt & Eigenkapitalrendite ≤ 25 %.
KfW-Förderdarlehen
mit vergünstigten Zinsen + Tilgungszuschuss
- bis zu 150.000 € KfW-Förderdarlehen
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09:00 Uhr - 20:00 Uhr
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Sie erhalten Wohnungsangebote – inklusive einer ersten Finanzierungskalkulation inkl. Steuereffekten (AfA)
– basierend auf einer 100 %-Kaufpreisfinanzierung und Eigenkapital für die Kaufnebenkosten.
🔒 Ihre Daten sind bei uns in sicheren Händen. Wir behandeln alle Informationen streng vertraulich, nutzen sie ausschließlich zweckgebunden und schützen sie durch höchste Sicherheitsstandards. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung. Vertrauen Sie auf unsere Diskretion und den verantwortungsvollen Umgang mit Ihren Daten.
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*Pflichtfelder / **die Angaben zum Eigenkapital wird für die Musterberechnung benötigt, daran orientieren wir uns und können Ihnen entsprechende Immobilienangebote mit Berechnung übersenden.
Immobilien als Kapitalanlage
Grundlagen der Immobilieninvestition – Neubau und Denkmal als Kapitalanlage
Welche Faktoren eine Immobilie zur Kapitalanlage machen, wie Standort, steuerliche Struktur, Förderung und Finanzierung zusammenwirken – und was HIKV dabei leistet.
HIKV – Berater für Kapitalanleger
HIKV begleitet private Investoren seit 16 Jahren ausschließlich im Segment Neubau und Denkmal – provisionsfrei, ohne Interessenkonflikt. Grundlage jeder Empfehlung ist die individuelle Steuer- und Vermögenssituation des Investors.
| Klassischer Makler | HIKV |
|---|---|
| Vergütung durch Provision beim Abschluss | Keine Käuferprovision – eigenkapitalschonend |
| Ausgangspunkt: das verfügbare Objekt | Ausgangspunkt: Steuer- und Vermögenssituation des Investors |
| Keine Begleitung nach dem Kauf | Laufende Betreuung inkl. Sondereigentumsverwaltung (SEV) |
Standortwahl als Grundlage jedes Investments
Keine steuerliche Struktur und keine Finanzierungsoptimierung kompensiert einen Standort ohne nachhaltige Nachfrage. HIKV bietet Projekte ausschließlich an Standorten mit nachweisbarem Bevölkerungswachstum, aktiver Wirtschaftsentwicklung und strukturell knappem Wohnraumangebot an.
Aktuelle HIKV-Wachstumslagen: Metropolregion Bayern inkl. München & Umland – Leipzig – Potsdam
| Standort | Wirtschaftliche Basis | Marktcharakteristik |
|---|---|---|
| Metropolregion Bayern München & Umland |
Internationale Unternehmen, Technologie, Forschungseinrichtungen, Verwaltung | Historisch hohe Zuzugsrate, strukturell knappes Wohnraumangebot, geringe Leerstandsquoten |
| Leipzig | Universitätsstadt, Logistik, wachsende Kreativwirtschaft | Überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum, Mietpreisniveau bislang unter Bundesdurchschnitt |
| Potsdam | Unternehmensansiedlungen aus Berlin, internationale Firmen, wachsende Behördenstruktur | Unternehmen verlagern Standorte aus Berlin nach Potsdam – neues Arbeitsplatzwachstum bei gleichzeitig unterversorgtem Wohnungsmarkt |
Gemeinsame Standortmerkmale: Leistungsfähige Infrastruktur, unternehmerfreundliches Umfeld, Fachkräftezuzug durch hohe Lebensqualität – Faktoren, die eine stabile Mietnachfrage begründen.
Steuerliche Abschreibung: Neubau und Denkmal
Die steuerliche Abschreibung (AfA) mindert das zu versteuernde Einkommen des Investors. Die jährliche Steuerentlastung errechnet sich aus dem absetzbaren Betrag multipliziert mit dem persönlichen Grenzsteuersatz. Neubau und Denkmal bieten unterschiedliche Abschreibungsstrukturen:
| Objekttyp | Instrument | Rechtsgrundlage | Abschreibungssatz | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|---|---|
| Neubau | Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG |
Bauantrag ab 1.10.2023 | 5 % p.a. | Bemessungsgrundlage: Restbuchwert des Vorjahres (Betrag sinkt jährlich) |
| Sonder-AfA § 7b EStG |
Voraussetzung: Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) und Gebäudeeffizienzstandard KN40. QNG ist ein staatlich anerkanntes Zertifizierungssiegel für nachhaltige Neubauten und wird von akkreditierten Prüfstellen vergeben. | +5 % p.a. zusätzlich über 4 Jahre | Bemessungsgrundlage: Anschaffungs- und Herstellungskosten; kumulierbar mit der degressiven AfA gem. § 7 Abs. 5a EStG | |
| Denkmal | Denkmal-AfA | § 7i / 7h EStG | 9 % p.a.
J. 1–8 7 % p.a. J. 9–12 |
Behördlich bescheinigte Sanierungskosten; typisch 60–70 % des Kaufpreises |
Die steuerliche Entlastung hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab und ist mit dem persönlichen Steuerberater zu prüfen. Die Angaben beziehen sich auf die aktuelle Gesetzeslage; Änderungen vorbehalten.
⚠ Wichtiger Hinweis: Sonder-AfA § 7b EStG – Voraussetzungen prüfen
Die Sonder-AfA gem. § 7b EStG ist an mehrere kumulativ zu erfüllende Voraussetzungen gebunden. Fehlt auch nur eine, entfällt der Steueranspruch vollständig:
- Bauantrag nach dem 31.12.2022: Maßgeblich ist das Datum des Bauantrags bzw. der Bauanzeige – nicht der Kaufvertrag oder das Fertigstellungsdatum
- QNG-Zertifizierung: Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude muss für das konkrete Objekt vorliegen – nicht nur beantragt oder in Planung sein
- Effizienzgebäudestandard KN40: Das Gebäude muss den Standard eines Effizienzgebäudes 40 (EG 40) erfüllen
- Erstmalige Herstellung und erstmaliger Erwerb: Die Sonder-AfA gilt nur für den Ersterwerb vom Erstkäufer; Weiterverkäufe sind ausgeschlossen
- Baukosten ≤ 5.200 € je m² Wohnfläche(gesetzliche Höchstgrenze gem. § 7b Abs. 2 EStG): Maßgeblich sind nicht der Kaufpreis oder die Herstellungskosten im buchhalterischen Sinne, sondern die tatsächlichen Baukosten der Kostengruppen KG 300 (Baukonstruktion) und KG 400 (Technische Anlagen) gem. DIN 276. Grundstückskosten, Außenanlagen und sonstige Nebenkosten fließen nicht in die Berechnung ein. Liegt die Summe aus KG 300 und KG 400 je m² Wohnfläche über 5.200 €, entfällt die Sonder-AfA vollständig – auch bei erfüllter QNG-Zertifizierung.
Markthinweis:
Am Markt werden zahlreiche Objekte als „KfW40 QNG“ angeboten, die den steuerlichen Anforderungen des § 7b EStG nicht vollständig genügen – etwa weil der Bauantrag vor dem 1.1.2023 gestellt wurde, die QNG-Bescheinigung für das konkrete Objekt nicht vorliegt oder die m²-Kostenschwelle überschritten ist. Die KfW-Förderfähigkeit (Programm 297/298) und die steuerliche Abschreibungsfähigkeit gem. § 7b EStG sind zwei getrennt zu prüfende Voraussetzungen. Ein KfW40-QNG-Objekt erfüllt nicht automatisch beide.
HIKV prüft die Erfüllung sämtlicher Voraussetzungen des § 7b EStG vor der Projektempfehlung. Investoren sollten diese Punkte auch mit ihrem Steuerberater validieren.
KfW-Förderdarlehen für Kapitalanleger
KfW-Förderprogramme sind nicht auf Eigennutzer beschränkt. Für Kapitalanleger relevante Programme:
| Programm | Anwendungsfall | Konditionen |
|---|---|---|
| KfW 297/298 Klimafreundlicher Neubau |
Neubau mit QNG-Zertifizierung | Zinsvergünstigtes Förderdarlehen bis 150.000 € je Wohneinheit; kombinierbar mit Bankdarlehen |
| KfW 261 Effiziente Gebäude |
Energieeffiziente Sanierung / Denkmal | Zinsvergünstigtes Förderdarlehen mit Tilgungszuschuss bei nachgewiesenem Effizienzstandard; Zuschuss ist nicht rückzahlungspflichtig |
HIKV prüft für jedes Projekt die Fördervoraussetzungen und strukturiert die Finanzierung des Investors unter Einbeziehung verfügbarer KfW-Programme.
Sondereigentumsverwaltung (SEV)
Eine Kapitalanlage-Immobilie ohne professionelle Verwaltung erfordert laufenden Aufwand durch den Eigentümer. Die SEV übernimmt die kaufmännische und technische Bewirtschaftung – der Investor ist operativ nicht eingebunden.
| Leistungsbereich | Inhalt |
|---|---|
| Mietermanagement | Mieterauswahl inkl. Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung, laufende Kommunikation |
| Instandhaltung | Technische Bewirtschaftung, Handwerkervergabe, Entstörung |
| Abrechnung | Jährliche Betriebskostenabrechnung, steuerrelevante Unterlagen |
| Rechtsdurchsetzung | Mietrechtliche Korrespondenz, Mahnwesen, gerichtliche Schritte bei Bedarf |
Finanzierungsstruktur: 100 %-Kaufpreisfinanzierung
Bei fremdvermieteten Immobilien sind Fremdkapitalzinsen steuerlich als Werbungskosten abzugsfähig. Eigenkapital im Kaufpreis erzeugt keine zusätzliche Steuerentlastung und steht für weitere Investitionen nicht zur Verfügung.
- Eigenkapital dauerhaft illiquide gebunden
- Geringerer Fremdkapitalanteil = geringere abzugsfähige Werbungskosten
- Kapital für weitere Investitionen nicht verfügbar
- Fremdkapitalzinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar
- Eigenkapital auf Erwerbsnebenkosten beschränkt
- Maximaler Leverage-Effekt auf den Eigenkapitaleinsatz
- Keine Käuferprovision bei HIKV-Projekten
Erwerbsnebenkosten in Bayern: Grunderwerbsteuer 3,5 %+ Notar- und Grundbuchkosten ca. 1,5 %= ca. 5 % des Kaufpreises. Keine Käuferprovision. Der Eigenkapitalbedarf beschränkt sich auf diese Nebenkosten.
Zinsbelastung: Eigennutzer vs. Kapitalanleger
| Eigennutzer | Kapitalanleger | |
|---|---|---|
| Zinsaufwand | Aus versteuertem Nettoeinkommen, nicht absetzbar | Vollständig als Werbungskosten steuerlich abzugsfähig |
| Effekt Zinsanstieg | Volle Mehrbelastung, keine steuerliche Kompensation | Mehrbelastung reduziert sich um den persönlichen Steuervorteil aus dem Werbungskostenabzug |
Die Eigenkapitalrendite als Maßstab
Die Objektrendite (Bruttomietrendite auf den Kaufpreis) ist für den Kapitalanleger mit Fremdfinanzierung nur begrenzt aussagekräftig. Maßgeblich ist die Eigenkapitalrendite (EKR) – die Rendite bezogen auf den tatsächlich eingesetzten Eigenkapitalbetrag.
EKR = Jährlicher Nettovorteil ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Nettovorteil = Mieteinnahmen − Zinsaufwand − Bewirtschaftungskosten + steuerliche Entlastung aus AfA und Zinsen
Der Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung führt dazu, dass die EKR strukturell höher liegt als die Objektrendite – da das eingesetzte Eigenkapital nur einen Bruchteil des Kaufpreises repräsentiert, während der Nettovorteil auf den Gesamtwert des Objekts entsteht.
| Anlageform | Rendite auf eingesetztes Kapital | Anmerkung |
|---|---|---|
| Immobilie (fremdfinanziert) | EKR > Objektrendite durch Leverage | Fremdkapitalzinsen absetzbar; EKR hängt von Finanzierungsstruktur und persönlichem Steuersatz ab |
| Immobilie (Eigenkapital) | Entspricht der Objektrendite | Kein Leverage-Effekt; typisch 3–5 % Nettomietrendite |
| Festgeld / Tagesgeld | Aktuell ca. 3–4 % p.a. | Kein Leverage; Zinserträge der Abgeltungsteuer unterworfen |
| Aktien-ETF | Historisch ca. 7–9 % p.a. | Bezogen auf eingesetztes Kapital ohne Fremdfinanzierung; Kursschwankungen, Abgeltungsteuer |
Die konkrete EKR hängt von Kaufpreis, Mietansatz, Finanzierungskonditionen, Steuersatz und Haltedauer ab. HIKV erstellt im Beratungsgespräch eine auf Ihre Situation zugeschnittene Individualberechnung. Alle Vergleichsangaben sind Orientierungswerte; keine Garantie künftiger Erträge.
Haltedauer und Anlagehorizont
Kapitalanleger in Neubau und Denkmal investieren typischerweise mit einem Anlagehorizont von 10 bis 15 Jahren. Im Vordergrund steht nicht der dauerhaft gehaltene Immobilienbesitz, sondern die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital während der Haltedauer – bestehend aus laufendem Cashflow, steuerlicher Entlastung und Tilgungsleistung (Reduzierung der Darlehensschuld als Vermögenskomponente).
Die Grundfaktoren im Überblick
- Standort: Nachweisbares Bevölkerungswachstum und strukturell knappes Angebot sind Grundvoraussetzung – HIKV bietet Projekte ausschließlich in geprüften Wachstumslagen an
- Steuerliche Abschreibung: Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) für Neubau, Denkmal-AfA (§ 7i/7h EStG) für sanierte Bestandsobjekte – beide mindern das zu versteuernde Einkommen in Höhe des absetzbaren Betrags multipliziert mit dem Grenzsteuersatz
- KfW-Förderung: Zinsvergünstigte Förderdarlehen (Programm 297/298 bzw. 261) sind für Kapitalanleger zugänglich und reduzieren den effektiven Gesamtzins
- Verwaltung: Die SEV übernimmt die vollständige Bewirtschaftung – der Investor ist operativ nicht eingebunden
- Finanzierung: 100 %-Kaufpreisfinanzierung hält Eigenkapital liquide und maximiert den Leverage-Effekt; Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar
- Eigenkapitalrendite: Die maßgebliche Kennzahl für Kapitalanleger; ergibt sich aus Nettovorteil im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital – auf Basis Fremdfinanzierung strukturell höher als bei reiner Eigenkapitalanlage
Persönliches Beratungsgespräch vereinbaren
Wir erörtern Ihre steuerliche Ausgangssituation und Ihre Anlageziele – und zeigen, welche Projektstruktur (Neubau oder Denkmal) damit vereinbar ist. Provisionsfrei, ohne Kaufverpflichtung.
Termin vereinbarenIhre Vorteile im Überblick
STEUERVORTEILE
Immobilien bieten besondere Steuervorteile, wie die Möglichkeit zur Abschreibung von Herstellungs- und Sanierungskosten sowie von Finanzierungskosten, was die Steuerlast erheblich reduziert. Diese Vorteile, kombiniert mit der Möglichkeit, Gewinne nach 10 Jahren steuerfrei zu realisieren!
- 5% degressive-AfA: Schnellere steuerliche Abschreibung für Neubauwohnungen
- Denkmal-AfA: Sanierungsanteil (bis zu 80 %) über 12 Jahre steuerlich absetzen
- Zinsen / Finanzierungskosten steuerlich absetzbar
- 🌱 QNG-Zertifizierung oder DGNB- Zertifizierung für nachhaltiges Bauen und Sonderabschreibung bis 5% möglich
GERINGES EIGENKAPITAL
Mit der 100%-Finanzierungsoption des Kaufpreises optimal investieren:
- Eigenkapital nur für Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer 3,5% in Bayern, Notar und Grundbuch.
- Keine zusätzlichen Maklerprovisionen - bei uns zahlen Sie keine Käuferprovision
- Die ideale Lösung für Kapitalanleger, die ihre Liquidität schonen und somit Portfolio aufbauen können - maximaler Hebeleffekt und Eigenkapitalrendite von ca. 10 % bis 30 % - NICHT DIE MEITRENDITE ENTSCHEIDET!
KFW-FÖRDERUNGEN
Nutzen Sie die Vorteile staatlicher Unterstützung für Ihre Investition:
- Neubauwohnungen: KfW-Förderkredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen. Bis zu 150.000 € Förderdarlehen möglich. + Tilgungszuschuss
- Sanierungsobjekte: KfW-Förderungen für energetische Modernisierungen und Wohnraumsanierung
- Denkmalimmobilien: KfW-Förderprogramme für den Erhalt historischer Bausubstanz mit energetischen Verbesserungen. Bis zu 120.000 € bzw. 150.000 € Förderdarlehen möglich + Tilgungszuschuss
RUNDUM-SERVICE
Investieren ohne Zeit- und Verwaltungsaufwand - egal wo Sie wohnen!
Mit der Sondereigentumsverwaltung, genießen Sie maximalen Komfort:
Die SEV übernehmt die gesamte Verwaltung Ihrer Immobilie – Mietermanagement inklusive Vermietungs- und Nachvermietungsservice, über die Abrechnung bis hin zu Instandhaltungsthemen. Optionale Mietabsicherung durch Mietpool, Erstvermietungsgarantien des Bauträgers etc.
