Kaufpreisentwicklung

der Immobilienpreise für Neubauwohnungen mit Fertigstellungsjahr

(2010 - 2024)

Kaufpreisentwicklung von Neubauwohnungen am Beispiel von Nürnberg:

Der Immobilienmarkt in Nürnberg hat seit 2022 eine bemerkenswerte Entwicklung durchlaufen, die stark von externen Faktoren beeinflusst wurde. Neubauwohnungen, die im Jahr 2022 mit einem Verkaufsstart auf den Markt kamen, wurden zu Preisen zwischen ca. 5.700 € und 7.800 € pro m² angeboten. Diese Preise spiegelten die damalige starke Nachfrage und die optimistischen Erwartungen an die Marktentwicklung wider und vor allem die hohen Baustandards mit u.a. KfW-55 und enorm stark steigende Baukosten.

Einbruch der Nachfrage durch die Immobilienkrise - 2022/2023:

Im Zuge der Immobilienkrise, ausgelöst durch mehrere entscheidende Faktoren, mussten viele Bauträger ihre Strategien und Preisstrukturen drastisch überdenken:

• Wegfall der KfW-Förderungen: Der Wegfall staatlicher Förderprogramme, insbesondere für energieeffiziente Neubauten, führte zu einer deutlichen Verunsicherung auf dem Markt und zum Einbruch bei der Nachfrage
• Starker Zinsanstieg: Die rapide Verteuerung der Baufinanzierung aufgrund steigender Leitzinsen schränkte die Kaufkraft vieler Interessenten ein - Zinsen bis 4,8 % von zuvor 1,5 %.
• Anpassung der Kaufpreise: Um Projekte marktkonform anbieten zu können, sahen sich viele Bauträger gezwungen, die ursprünglichen Preise deutlich zu senken. Die Quadratmeterpreise reduzierten sich in dieser Phase auf 5.300 € bis 6.100 €, um die Nachfrage trotz der erschwerten Bedingungen aufrechtzuerhalten, was ab 2024 durch das Wachstumschancengesetz und der neuen 5 % degressive-AfA und Senkung der Zinsen zur Rückkehr vieler Anleger führte
  
  

Rückkehr zu realen Kaufpreisen für Projekte ab 2025

Mit dem Verkaufsstart neuer Bauprojekte, die im Jahr 2025 beginnen, stabilisiert sich der Markt wieder. Die aktuellen Preisprognosen von ca. 6.800 € bis 9.150 € pro m²  spiegeln eine Rückkehr zu den realen Marktbedingungen wider. Diese Erholung basiert auf mehreren Faktoren:

• Abgeklungene Marktunsicherheiten: Investoren und Käufer haben sich zunehmend an die neuen Finanzierungskosten angepasst, und die Nachfrage nach Wohnungen als Anlage bleibt hoch. Das neue Zinsniveau von ca. 3 % bis 3,6 % (Stand: Januar 2025) und die 5 % degressive-AfA machen den Neubau wieder attraktiv.
• Langfristige Nachfrage: Die wirtschaftliche Stärke Nürnbergs sowie der anhaltende Zuzug von Gutverdienern sichern die Preisniveaus und ermöglichen Bauträgern, ihre Projekte zu realistischen Marktpreisen mit den Baustandards und u.a. QNG-Zertifizierung anzubieten.

Fazit

Die Phase zwischen 2022 und 2024 zeigt, wie sensibel der Immobilienmarkt auf externe Einflüsse reagiert, aber auch, wie anpassungsfähig er ist. Während die kurzfristige Krise die Preise zwischenzeitlich drückte, kehrt der Markt mit den Neubauprojekten ab 2025 zu einem stabilen und realistischen Preisniveau zurück. Für Kapitalanleger bieten sich durch diese Entwicklung erneut attraktive Investitionsmöglichkeiten in einem langfristig wachsenden Immobilienmarkt. Steuervorteile (5 % degressive-AfA), KfW-Förderungen und steigende Nachfrage nach Premium-Mietwohnungen und damit steigende Mieten, machen den Neubau wieder lukrativ.

➤Marktdynamik 2010 - 2027:

Vorteile einer Neubauwohnung für Anleger:

• Langfristige Wertstabilität & Wertsteigerung: Neubauwohnungen sind oft in begehrten Lagen, wodurch die Wertentwicklung gesichert und die Nachfrage bei Neuvermietung oder Verkauf höher ist.

• Sicherheit durch Gewährleistung: Bauträger bieten in der Regel eine fünfjährige Gewährleistung auf Neubauwohnungen, wodurch das Risiko von Instandhaltungskosten in den ersten Jahren minimiert wird.

• Moderne Bauweise und Energieeffizienz: Neubauwohnungen erfüllen aktuelle Standards für Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, was die laufenden Betriebskosten und Heizkosten für Mieter senkt und die Attraktivität der Immobilie steigert.

• Steuervorteile durch Abschreibungen: Durch Abschreibungen (AfA) können Kapitalanleger einen Teil ihrer Investition steuerlich geltend machen, insbesondere bei Immobilien mit degressiver AfA.

• Attraktive Mieterschaft und Mietgarantie: Neubauten ziehen oft solvente Mieter an, und bei einigen Projekten gibt es sogar Mietgarantien oder Mietpools, die das Leerstandrisiko /Mietausfall auf nahezu null minimieren, aber eine stabile Rendite sichern.

• Flexible Finanzierungsmöglichkeiten: Banken bevorzugen aufgrund möglichen Sanierungskosten z.B. Energieeffizienz, Instandhaltungsmaßenahmen die Finanzierung von Neubauten - bessere Konditionen bei z.B. 100%-Finanzierungen, sodass nur die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt werden müssen.

• Geringes Sanierungsrisiko: Da es sich um eine neue Immobilie handelt, sind in den ersten Jahren keine umfangreichen Sanierungen erforderlich. Dies minimiert das Risiko für unerwartete Zusatzkosten.

• Professionelle Verwaltung und Vermietung: Neubauprojekte beinhalten eine Sondereigentumsverwaltung für minimalsten Zeit- und Verwaltungsaufwand. Das Mietermanagement und die Mietersuche bzw. bei Mieterwechsel wird der Nachmieter durch die SEV gesucht, sodass sich Anleger um die alltäglichen Mietangelegenheiten nicht selbst kümmern müssen.

• Standortanalysen und Wertsteigerungspotenzial: Gut geplante Neubauprojekte befinden sich  in Wachstumsregionen mit positiver Wertentwicklung, was zusätzliche Sicherheit und potenzielle Wertsteigerung für den Kapitalanleger bedeutet.

• Zusatzangebote wie Möblierung: Bei Studentenwohnungen oder Mikro-Apartments sind meist Möblierungspakete inkludiert, was besonders bei kleineren Wohneinheiten den Vermietungserfolg steigert und den Mietzins pro m². Die Möblierungen bringen zusätzliche Steuervorteile - 10 Jahre AfA.

Sanierungsobjekte mit Denkmal-/Sonder-AfA

– Werte schaffen, Vermögen aufbauen, Steuervorteile sichern!